VoNO!via-MieterInnenbündnis fordert: Modernisierungs-Mieterhöhungen stoppen!

erstellt von Das VoNO!via-MieterInnenbündnis — zuletzt geändert: 2018-09-15T18:55:21+02:00
Das VoNO!via-MieterInnenbündnis unterstützt den Aufruf zum Alternativen Wohngipfel am 20. September und stellt an den Bundesgesetzgeber fünf Forderungen zur „Modernisierung“.

Bundesregierung und Bundestag müssen durch geeignete Gesetzgebung dafür sorgen,

1. dass alle Vermieter, auch börsennotierte Großvermieter, die turnusmäßig anfallenden Erhaltungsmaßnahmen und die erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen ohne Mieterhöhungen durchführen,

Dies setzt voraus, dass unabhängig von den Modernisierungsplanungen für alle Gebäude eine konkrete Bestandsaufnahme der anstehenden und erforderlichen Baumaßnahmen erfolgt. Auf dieser Grundlage sollte den MieterInnen mitgeteilt werden, wann welche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, ohne dass dies zu Mieterhöhungen führt.

Eine Umsetzung wäre zum Beispiel möglich durch eine neue Regelung im Mietrecht oder in einem Wohnungswirtschaftsgesetz. Auch die Weiterentwicklung der Wohnungsaufsichtsgesetze der Länder könnetn ein Weg sein. In einem Wohnungswirtschaftsgesetz sollte auch vorgeschrieben werden, dass größere, professionelle Vermieter eine Instandhaltungsrücklage bilden, deren Bildung und Verwendung öffentlich kontrolliert wird.

Bei mietenwirksamen Modernisierungsmaßnahmen müssen die Kosten der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen in voller Höhe abgezogen werden. Dabei muss bei allen erneuerten Bauteilen ein kalkulatorischer Abzug vorgenommen werden, der sich an der spezifischen durchschnittlichen Abnutzung der Bauteile orientiert, wie sie in technischen Regeln festgesetzt sind. Ist das Bauteil in überdurchschnittlichem Maße abgenutzt, muss der Abzug entsprechend höher sein. Müssen Bauteile aufgrund von mietrechtlichen Mängeln erneuert werden, darf es gar keine Mieterhöhung für die entsprechend anfallenden Kosten geben. Ist für ein erneuerungsbedürftiges Bauteil nur ein hochwertigerer Ersatz erhältlich, handelt es sich im vollen Umfang um eine nicht mieterhöhungswirksame Instandhaltung.

Umsetzung durch: Klarstellung in den Modernisierungsbestimmungen des BGB oder Verordnung.

2. dass sich die Modernisierungsmaßnahmen auch für die MieterInnen rechnen,

Bei energetischen Modernisierungen (v.a. Fassadendämmungen, Wärmeschutz-Fenster, neue Heizkessel) dürfen die Mieterhöhungen nicht höher sein als die realistisch erreichbaren Einsparungen an Energiekosten. Um das zu erreichen, müssen die Vermieter darauf verzichten, mit den Modernisierungen hohe Renditen erzielen zu wollen.

Die Umsetzung setzt die Abschaffung von § 559 BGB in seiner jetzigen Form voraus. Für die Berechnung und Überprüfung der Energieeinsparung muss es verbindliche und leicht umsetzbare Regeln geben.

Wesentlich geringere Mieterhöhungen werden auch dadurch erreicht, dass die Vermieter auf unsinnige Erneuerungen intakter Bauteile verzichten, ihre Kostenansätze auf das übliche Maß reduzieren, Kostenvorteile an die MieterInnen weitergeben und den tatsächlich erforderlichen Aufwand für Reparaturen und Erhaltung von den Gesamtkosten abziehen.

Die Umsetzung kann hier durch klarere gesetzliche Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen und die Modernisierungsmieterhöhungen erfolgen. Es könnte gesetzlich gesetzliche klargestellt werden, dass bei der Berechnung und dem Beleg der Modernisierungsmieterhöhungen baurechtliche Standards eingehalten werden müssen, z.B. durch Offenlage der Belege für die Durchführung der Einzelmaßnahmen und HOAI-Abrechnung. Für alle abgerechneten Teilmaßnahmen sollet es ein Wirtschftlichketsgebot geben.

3. dass nichtenergetische mieterhöhungswirksame Modernisierungen nur nach Zustimmung der MieterInnen durchgeführt werden dürfen,

Es ist nicht akzeptabel, wenn gegen den Willen der betroffenen MieterInnen Veränderungen an der Mietsache durchgeführt und dann dafür auch noch höhere Mieten verlangt werden.
Ist von einer geplanten Maßnahme eine einzelne Wohnung betroffen (z.B. Badmodernisierung, neue Wohnungseingangstür, Rollläden…), dann muss die betroffene Mietpartei mit der Veränderung und der Mieterhöhung ausdrücklich einverstanden sein. Ist das ganze Gebäude betroffen (z.B. durch Balkonerweiterungen oder Fahrstuhlanbau), soll diese Maßnahme nur durchgeführt werden, wenn die Mehrheit der betroffenen Mietparteien zustimmt.

Umsetzung durch gesetzliche Reglung im BGB.

4. dass niemand aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen mehr als 30 Prozent des Einkommens für die Miete aufbringen muss,

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung muss auf jeden Fall auf maximal 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens gekappt werden. Bei der Bemessung des verfügbaren Einkommens dürfen Ansprüche auf Kindergeld und Pflegegeld nicht berücksichtigt werden, da diesen Leistungen besondere Kostenbelastungen gegenüber stehen.

Umsetzung durch eindeutige gesetzliche Bestimmung der wirtschaftlichen Härte im BGB.

5. dass die Durchführung der Maßnahmen mit den MieterInnen eines Hauses genau abgestimmt werden muss.

Die Durchführung der einzelnen Maßnahmen und die dabei zu erwartende Belastung muss bereits in der Ankündigung so beschrieben werden, wie sie auch durchgeführt wird. Der Zeitraum zur Durchführung der einzelnen Gewerke muss so genau beschrieben werden, dass zum Beispiel eine Urlaubsplanung rechtzeitig möglich ist.
Für unvermeidlichen Lärm, Dreck und Nutzungseinschränkungen muss es angemessene Mietminderungen geben. Wem eine Baustelle aus gesundheitlichen Gründen nicht zugemutet werden kann, dem muss Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt werden.

Umsetzung durch Präzisierung der gesetzlichen Bestimmungen im BGB. Die Einschränkung der Mietminderungsmöglichkeit bei energetischer Modernisierung muss gestrichen werden. Ausdrückliche Klarstellung des Minderungsanspruchs bei Modernisierung im BGB. Gesetzliche Präzisierung der Bestimmung der „persönlichen Härte“.

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Diese Forderungen an den Bundesgesetzgeber ergeben sich bereits aus dem Offenen Brief der MieterInteressenvertetungen an den Vonovia Vorstand vom 21.6.2018.

Die Vorschläge zu Umsetzungsmöglichkeiten (kursiv) stammen vom MieterInneverein Witten.

13. September 2018

https://www.mvwit.de/vonovia-mieterinnenbuendnis-fordert-modernisierungs-mieterhoehungen-stoppen/