VONOVIA: Die Mieterhöhungsmaschine modifiziert ihre Modernisierungsstrategie

erstellt von Knut Unger, MieterInnenverein Witten — zuletzt geändert: 2018-12-10T10:50:22+00:00
Der größte deutsche Wohnungskonzern, die Vonovia S.E., hat seine Zwischenergebnisse für die ersten 9 Monate veröffentlicht und zugleich eine bewusst aufsehenerregende Modifikation der bisherigen Strategie der Miethöhung mittels „Modernisierung“ angekündigt.

Damit bestätigt das  Vonovia-Management, dass die Proteste und kritischen Berichte der letzten Monate nicht mehr ignoriert werden können. Zugleich versucht die Vonovia, Druck auf die Bundespolitik aufzubauen, um weiteren erforderlichen Verschärfungen des Mietrechts entgegenzuwirken. Für eine Entwarnung der MieterInnen und sozialen WohnungspolitikerInnen gibt es keinen Grund.

Die monatliche Ist-Miete der Vonovia in Deutschland stieg innerhalb von 12 Monaten von durchschnittlich  6,19 €/qm auf 6,45 €/qm. Maßgeblich für die Steigerung um durchschnittlich 4,1 Prozent sind wieder Mieterhöhungen durch Modernisierung. Obwohl diese nur an einer begrenzten Zahl von Standorten stattfanden, beträgt ihr Beitrag zur Erhöhung der Durchschnittsmieten 2,6 Prozent. Weit mehr als die Hälfte der Mietsteigerung, die die Vonovia erzielen konnte, geht also auf das Konto dieser angeblichen „Wertverbesserungen“. Die Modernsierungen sind der Renditetreiber Nummer 1 der Vonovia. Die Gewinne aus den „Value-Add“-Geschäften mit zusätzlichen Dienstleistungen und das  Vermietungsgeschäft im Ausland (Österreich, Schweden, in Zukunft auch Frankreich) holen allerdings auf.  Die Vonovia versucht, hier Ausweichmöglichkeiten für den Fall zu entwickeln, dass das weitere Mietenwachstum in Deutschland aufgrund von Protesten und wohnungspolitischen Entscheidungen begrenzt wird.

Modifikation der Modernisierungsstrategie

Vor diesem Hintergrund  erscheint es nur auf den ersten Blick erstaunlich, dass die Vonovia in Reaktion auf die massiven Mieterproteste und öffentliche Vorwürfe, sie vertreibe Mieter, eine deutliche Änderung ihrer Modernisierungsstrategie ankündigt. Diese Ankündigung dient der Beruhigung der aufgeschreckten Gemüter in den Medien. Und sie ist gleichzeitig eine Retourkutsche an die Bundesregierung, die gerade eine Begrenzung der Mieterhöhungen nach Modernisierung auf 2 bis 3 €/m² in sechs Jahren durchgesetzt hat.

In einer Presseerklärung stellt die Vonovia dar, sie habe die energetischen Modernisierungsmaßnahmen in den Gebäuden der 50er bis 70er Jahre durchgeführt, um die CO²-Minderungsziele zu erreichen, also im Dienste des Klimaschutzes. Nun stelle man jedoch fest, „dass die Akzeptanz für aufwendige energetische Modernisierung fehlt und viele Mieter auch finanziell nicht in der Lage sind, die damit verbundenen Mieterhöhungen zu tragen.“ Deshalb habe sich die Vonovia entschieden, „die für das Programm 2019/2020 geplanten aufwendigen Modernisierungsprojekte, die zu einer Mieterhöhung von mehr als 2 € pro Quadratmeter führen würden, nicht zu realisieren. Wir reduzieren damit unsere Investitionen in die energetische Sanierung um 40 %.“

Diese Ankündigung ist eine deutliche Reaktion auf Mieterproteste, aber auch auf die jüngsten Mietrechtsänderungen, nach denen in großen Teilen des Vonovia-Wohnungsbestandes ohnehin keine stärkeren Erhöhungen als 2 €/m² mehr durchsetzbar wären.  Nun können viele Mieter, für die offenbar besonders hohe Mietsteigerungen vorgesehen waren, aufatmen. Allerdings hat die Vonovia trotz dieser Beschränkung ihre Renditezeile von mindestens 7 % bei allen Investitionen damit nicht aufgegeben. Dieses Ziel wird auch bei weniger umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen spielend erreicht, zum Beispiel bei bloßen Heizkesselerneuerungen oder bei Fassadendämmungen, die nicht mit weiteren kostspieligen Maßnahmen kombiniert werden.  Auch in Zukunft kann die Vonovia Investitionen in den Bestand, die eigentlich Erhaltungsmaßnahmen sind, als Modernisierungsmaßnahmen ausgeben und so „optimieren“, dass sowohl die „Zielmieten“ als auch die Renditeziele erreicht werden.

Um unter den veränderten Rahmenbedingungen auch in Zukunft die Rendite zu steigern, könnte die Vomovia zum Beispiel noch mehr auf den Austausch  von Heizungsanlagen setzen. Damit würden nicht nur die Mieten, sondern auch Einnahmen für die eigenen Tochterunternahmen gesteigert werden. Die Kostenumlage ist bei verschlossenen Heizungskellern und komplizierter Technik für die Mieter schwer kontrollierbar. Wie in Witten aufgedeckte Fälle zeigen, sind die Baukosten der Vonovia-Firmen besonders hoch. Teilweise wurden Maßnahmen abgerechnet, die gar nicht durchgeführt wurde. In diesem Bereich, dessen Intransparenz zu Phantomabrechnungen und Mietertäuschungen geradezu einlädt, hat ein Konzern wie die Vonovia einen enormen Handlungsspielraum, um die Gewinne auch bei Begrenzung der Mieterhöhung pro Wohnung zu steigern.   

Für die Mieter ist die Modifikation der Modernisierungsstrategie auch in einer weiteren Hinsicht  keine Entwarnung. Die Vonovia verfügt über viele Häuser, die seit Jahrzehnten nicht renoviert wurden. Im Ruhrgebiet liegen die Mieten bei alten Mietverträgen oft kaum über 5 €/m². 2 Euro Mietsteigerungen bedeuten hier 40 % Erhöhung, - und damit existenzielle Nöte für die betroffenen BezieherInnen von Sozialleistungen oder niedrigen Renten.  Dazu könnte es aber nun vermehrt kommen, wenn die Vonovia kleinere Modernisierungsmaßnahmen in die Fläche ausweitet. Der Konzern könnte einfach mehr abgespeckte Maßnahmen durchführen und sich den nächsten Modernisierungsschub für einen Zeitraum nach sechs Jahren aufsparen, in dem dann nach neuem Recht Mietensprünge von 3 €/m² möglich sind.

Auf  die zu erwartenden Mieterprotestes auch bei kleineren Modernisierungen will die Vonovia nun mit Neueinstellungen für die Durchführung von Mieterversammlungen und die individuelle Betreuung von wirtschaftlichen Härteeinwänden reagieren. Durch Deeskalationsteams und einzelne Härtefallregelungen werden die grundsätzlichen Probleme der renditegetriebenen zentralistischen Planung industriell organisierter Baumaßnahmen jedoch nicht gelöst. Dazu müssten die Renditeerwartungen radikal reduziert und die Maßnahmenplanung sowie die Abrechnung umgebaut werden, was deutlich mehr Personal erfordern würde als die angekündigten 27 Neueinstellungen für die Härtefallbearbeitung. Bezeichnend ist, dass die Vonovia keinerlei Maßnahmen zur Überprüfung ihrer in den Medien in die Kritik geratenen Abrechnungspraxis ankündigt.   

Ein von der Vonovia bereits angekündigter Schritt ist die teilweise Umverteilung des eingeplanten Investitionsvolumens für energetische Modernisierungen in die Nachverdichtung mittels Modulbauweise und in altersgerechte Modernisierungen.  Auch diese beiden Maßnahmen führen in der Form, wie Vonovia sie durchführt, zu massiven Steigerungen der Mieten. Die Anfangsmieten der Nachverdichtungsbauten liegen weit über den Durchschnittsmieten der betroffenen Nachbarschaften und können Verdrängungsschübe auslösen.

Operativer Gewinn durch Zusatzleistungen

Zunehmend wichtig für das Ergebnis der Vonovia werden die zahlreichen Tochtergesellschaften, die zuvor ausgelagerte Leistungen übernehmen, Immobiliendienstleistungen für Dritte (z.B. Eigentumswohnungsverwaltung) oder für die MieterInnen anbieten. Hierzu zählen unter anderem Wohnumfeldpflege, Hausmeisterdienste, Kabelanschlüsse und Messdienste, die den Mietern über die Betriebskosten in Rechnung gestellt werden. Die Vonovia entwickelt zudem immer neue „Serviceangebote“. So werden den Mietern bei Abschluss von neuen Mietverträgen inzwischen oft gleich auch Stromversorgungsverträge der Vonovia „angeboten“.

Das operative Ergebnis aus diesem Bereich, den die Vonovia als „Value-add Business“ bezeichnet, lag um 19,3 % über dem Ergebnis der ersten 9 Monate 2017.      

Auch in diesem Bereich ist es zu Mieterprotesten und öffentlicher Kritik an der Abrechnungspraxis der Vonovia gekommen. Eine ernsthafte Reaktion des Konzerns ist bislang nicht erfolgt.  Das lässt sich so interpretieren: Die Vonovia ist zu Modifikationen ihrer Bewirtschaftungsmethoden nur bereit, solange sie sich dabei nicht in die Karten gucken lassen muss.

Gewinne im Konzernabschluss durch Käufe belastet

Der Gewinn im verkürzten Konzernzwischenabschluss basiert wie üblich auf horrenden Steigerungen der geschätzten Buchwerte. Obwohl sich auch an den Erfahrungen der Vonovia inzwischen zeigt, dass die Mieten nicht unbegrenzt steigerungsfähig sind, wurden die kalkulatorischen Verkehrswerte des Immobilienbestandes erneut um fast 1,4 Mrd. € erhöht, was in etwa dem Betrag des gesamten Periodenergebnisses nach (überwiegend latenten) Steuern entspricht. Zugleich steigerte sich aufgrund der Zukäufe im Ausland die Verschuldung. Der Finanzaufwand stieg um 72 Mio.  Ohne die „fiktiven“ Bewertungsgewinne würde der Verschuldungsgrad bedenklich steigen. So erhöht sich der Kennwert LTV (Loan to Value) „nur“ von 42,3 % auf 45,1 %.  

Durch die in Deutschland sich nunmehr abzeichnenden Akzeptanzgrenzen exzessiven Mietenwachstums gewinnt die Expansion in das benachbarte Ausland an Stellenwert. Auch In Schweden lassen sich mit Modernisierungen starke Mieterhöhungen durchsetzen. In Frankreich werden die Sozialvermieter durch die Politik Macrons gezwungen, einen Teil ihrer Wohnungsbestände zu veräußern, was die Vonovia schon seit längerem ein neues Geschäft wittern lässt. Aber auch diese Ausweichstrategien sind nicht ohne Risiko. Und zwar nicht nur wegen des erforderlichen zusätzlichen Kapitals und der leichten Zinssteigerungstendenz. Man weiß zum Beispiel nicht, was der in Frankreich stattfindende Aufstand der Deklassierten noch für Konsequenzen haben wird.         

Auf jeden Fall sind dieser Quartalsbericht und seine Begleitmusik mehr als ein Zahlengerüst für Aktionäre. Richtig gelesen, ist es eine Ermutigung und eine Aufforderung, die Mieterproteste weiter zu führen und von der Wohnungspolitik Regeln zu verlangen, die die spezifischen Ausweichmöglichkeiten der Wohnungskonzerne zur starken Erhöhung der Mieten verbauen.  

Knut Unger, MieterInnenverein Witten und Plattform kritischer Immobilienaktionär*innen, Witten, 6.12.2018